Устав ассоциации собственников — различия между версиями

Материал из Википедия «Русские Эмираты»
Перейти к: навигация, поиск
(Новая страница: «<p style="text-align: center">'''''Настоящий перевод сделан с ознакомительной целью и не является официа...»)
 
 
Строка 876: Строка 876:
  
 
&nbsp;
 
&nbsp;
 +
 +
----
 +
 +
Официальный документ опубликован на английском языке сайте [[RERA|RERA]].<br/>Перевод на русский язык выполнен [http://amlak.ru/ Amlak Real Estate]. При перепечатке ссылка на Amlak Real Estate обязательна.
 +
 +
----
 +
 +
'''Ссылки:'''
 +
 +
[[Недвижимость в ОАЭ|Недвижимость в ОАЭ]]
 +
 +
<br/><br/>
 +
 +
[[Category:Законы эмирата Дубай в сфере недвижимости|Законы_эмирата_Дубай_в_сфере_недвижимости]] <br/>

Текущая версия на 18:13, 16 октября 2011

Настоящий перевод сделан с ознакомительной целью и не является официальным документом.

Текст в квадратных скобках не является частью документа и приведен для пояснения смысла

Устав Ассоциаций [собственников]

Создан в соответствии с законом № 27 от 2007 года «О праве собственности на имущество, находящееся в совместном владении в эмирате Дубай»

 

Часть 1

Определения и общие положения

1.       В настоящем документе –

(a)     термины и выражения, определения которых приведены в Статье 2 указанного Закона, имеют то же значение в настоящем Уставе, какое они имеют в упомянутой Статье Закона; и

(b)     если иной смысл не следует из контекста, приведенные ниже слова и выражения имеют следующий смысл в настоящем Уставе –


Плата за годовое обслуживание: 

сбор, взимаемый с собственника в соответствии со статьей 62 настоящего Устава;

Имущество:   

движимое или иное имущество Ассоциации Собственников, кроме недвижимости;

Менеджер Ассоциации:   

лицо, назначенное в качестве управляющего Ассоциацией в соответствии с пунктом 40 настоящего Устава;

Кодекс Менеджера Ассоциации:  

свод правил поведения для Менеджера Ассоциации, приведенный в приложении 2 к настоящему Уставу;

Правление:       

орган управления, учрежденный в соответствии с пунктом 7 настоящего Устава;

Кодекс Правления:      

свод правил для членов Правления, приведенный в Приложении 1 к настоящему Уставу;

Строение:  
для целей страхования, включает в себя любое здание, которое:

(а) включает в себя полностью все Места общего пользования, или

(b) включает в себя Объект и Места общего пользования,

но не включает, в случае (b):

(с) временные стены, полы и потолки;

(d) детали, подлежащие демонтажу арендатором после окончания аренды;

(е) мобильное или стационарное кондиционерное оборудование, обсуживающее конкретный Объект;

(f) шторы, жалюзи или другие внешние [защитные или декоративные] покрытия окон, или

(g) передвижные посудомоечные машины, сушилки для белья или другие электрические или газовые приборы, не подключенные [стационарно] к электросети, [газовой сети], водопроводу или к канализации;

Правила комплекса:     

правила, изложенные в Декларации кондоминиума;

День:   

дата по григорианскому календарю;

Доля участия:      

в отношении Объекта или Собственника, пропорциональное количество долевых единиц Имущества, находящегося в совместном владении в кондоминиуме, выделяемых на Объект или Собственника в Декларации кондоминиума;

Общее собрание: 

  собрание Собственников Объектов, созванное и проводимое в соответствии с настоящим Уставом и нормативными актами;

Заинтересованные лица: 
(a) Собственник или Пользователь Объекта;

(b) лицо, выдавшее зарегистрированный [АРРН] кредит под залог Объекта;

(c) лицо, находящееся на завершающих стадиях переговоров о покупке Объекта;

(d) лицо, вступившее в договор о намерениях в отношении покупки Объекта, срок действия которого не истек;

(e) генеральный застройщика в случае, если Объект находится в стадии строительства и является частью генеральной застройки;

Закон:  

закон № 27 от 2007 года «О праве собственности на имущество, находящееся в совместном владении в эмирате Дубай»;

Собственник:  
(a) в случае, если кондоминиум имеет статус фрихолда [полноправного владения] – лицо, указанное в качестве владельца в Реестре;

(b) в случае, если кондоминиум имеет статус лизхолда [владения на правах длительной аренды] – лицо, указанное в качестве главного арендатора [head lessee] в Реестре;

(c) в случае, если кондоминиум регулируется правом пожизненного пользования [usufruct] – лицо, указанное в Реестре в качестве обладателя правом пожизненного пользования Объектом,

И включает в себя Генерального Застройщика и Суб-застройщика кондоминиума в отношении непроданных Объектов, находящихся в их собственности;

Реестр:

реестр, ведущийся Департаментом, в котором содержатся сведения о собственниках, о правах владения недвижимым имуществом и прочая информация, касающаяся Объектов и кондоминиума;

Нормативные акты:    

постановления, подзаконные акты, решения или директивы, издаваемые в соответствии в Законом;

АРРН [RERA]:        

Агентство по регулированию рынка недвижимости;

Сбор за обслуживание:   

плата за годовое обслуживание или специальный сбор за обслуживание;

Простая резолюция:   

решение Общего собрания, принятое в соответствии с пунктом 35 настоящей Директивы;

Особая резолюция:    

решение Общего собрания, предложенное и принятое в соответствии с пунктом 36 настоящей Директивы;

Специальный сбор за обслуживание:

плата, взимаемая с Собственника в соответствии с пунктом 69;

Договор поставки:     

соглашение на срок не менее одного года в отношении поставки товаров или услуг, в том числе коммунальных услуг, Ассоциации Собственников непосредственно, либо через [организацию, указанную в] «Положении о коммунальном управлении».

Коммунальные платежи: 

плата за поставку Коммунальных услуг;

Коммунальные услуги:      

любая из следующих услуг:

(a)  водоснабжение, включая питьевую, обработанную, нагретую или охлажденную воду;

(b)  газоснабжение;

(c)  электроснабжение;

(d)  кондиционирование воздуха;

(e)  телефонная связь;

(f)  компьютерные услуги, интернет или телевидение;

(g)  канализация;

(h)  дренаж;

(i)  удаление отходов;

(j)  доставка почты, посылок или товаров; и

(k)  любая иная услуга, предназначенная для увеличение удобства пользования Объектами или Местами общего пользования.

2.       Ассоциация Собственников должна иметь название «Ассоциация Собственников – {название Строения или комплекса} № {номер, присвоенный Департаментом}.

3.       Настоящий Устав: 

(a)     относится ко всем Ассоциациям Собственников Эмирата;

(b)     не может быть изменен решением Ассоциации Собственников 

(c)     является обязательным для Ассоциаций Собственников и [отдельных] Собственников, а также Арендаторов и лиц, имеющих интерес в Объекте (в той степени, в которой настоящий Устав применим к Пользователям и таким лицам), как если бы все вышеперечисленные лица приняли бы на себя обязательства по исполнению его условий.

 

Часть 2

Функции и полномочия Ассоциации Собственников

4.       Ассоциация Собственников выполняет следующие функции –

(a)     надзор, управление и контроль за Местами и имуществом общего пользования для общего блага Собственников, осуществляемые таким образом, чтобы создавать благоприятную среду [обитания];

(b)     поддержание в хорошем состоянии Строения или комплекса, включая Места общего пользования;

(c)     внедрение политики эффективного использования электроэнергии, воды и организации удаления отходов в стратегию Ассоциации в отношении Мест и имущества общего пользования;

(d)     качественный ремонт, содержание, обновление и замена Мест и имущества общего пользования;

(e)     равное и справедливое применение «Положения о кондоминиумах», включая Правила комплекса и «Положения о коммунальном управлении» в отношении имущества, находящегося в совместном владении;

(f)      поддержка атмосферы гармонии и чувства принадлежности [к общности] среди Собственников и Пользователей Объектов;

(g)     получение и продление любых лицензий, которые могут требоваться законодательством;

(h)     ведение записей и выдача отчетов и прочих документов, какие требуются настоящим Уставом или Департаментом; 

(i)      соблюдение всех законов, декретов, нормативных и подзаконных актов, политик и директив, которым подчиняется Ассоциация.

5.       Полномочия Ассоциации Собственников включают в себя:

(a)     заключение договоров на предоставление коммунальных услуг;

(b)     устранение строительных дефектов на территории Мест общего пользования;

(c)     осуществление работ, требуемых законом или настоящим Уставом, если Собственник, в обязанность которого входило выполнение таких работ, не выполнил их в течение разумного времени после получения письменного извещения;

(d)     получение от Собственника Объекта компенсации расходов, понесенных при выполнении работ, указанных в подпункте 5(c);

(e)     получение доступа на территорию Объекта [в разумные сроки] после предоставления Собственнику письменного извещения, или без такого извещения в случае чрезвычайной ситуации, для проведения инспекции или ремонта Мест общего пользования, или работ, указанных в подпункте 5(c);

(f)      владение движимым имуществом;

(g)     выдвижение от своего лица исков и совершение действий по получению денежных компенсаций;

(h)     организация страхования, необходимого по требованиям настоящего Устава;

(i)      инвестирование свободных денежных средств любым утвержденным АРРН способом;

(j)      совершение иных действий в целях осуществления своих функций и обязанностей, предусмотренных законодательством или настоящим Уставом.

6.       При условии соблюдения положений Статьи 9 Закона, Места общего пользования находятся в общей собственности Собственников Объектов пропорционально их Доле участия, а не в собственности Ассоциации Собственников.

 

Часть 3

Правление Ассоциации Собственников

7.       Ассоциация Собственников должна иметь Правление в составе не менее 5-ти и не более 7-ми человек и 3-х резервных членов, отвечающее за ведение дел Ассоциацией Собственников, в рамках положений настоящего Устава или решения Общего собрания.

8.       Правление должно состоять из Собственников, или их уполномоченных представителей, избираемых на ежегодном Общем собрании Ассоциации Собственников. Ни один Собственник, в том числе Генеральный застройщик или суб-застройщик не может быть представлен в Правлении более чем одним членом.

9.       Члены Правления не получают оплаты за свою работу.

10.     Члены Правления Ассоциации должны быть зарегистрированы и утверждены АРРН через электронную систему, утвержденную Департаментом.

11.     АРРН может отказать в регистрации или утвердить любого члена Правления.

12.     Правление отвечает за:

(a)     соблюдение Ассоциацией Собственников законодательства и настоящего Устава;

(b)     разработку совместно с Менеджером Ассоциации стратегических направлений [работы] Ассоциации Собственников, и

(c)     контроль и руководство деятельностью Менеджера Ассоциации.

13.     Правление проводит свои заседания регулярно, а также по мере необходимости; кворум для проведения заседаний составляет половину числа его членов с округлением до ближайшего целого числа.

14.     Правление принимает решения по всем вопросам большинством голосов.

15.     Письменное извещение о проведении заседания Правления должно направляться членам Правления Менеджером Ассоциации или, в его отсутствие, Председателем правления не менее чем за 14 дней до дня его проведения.

Извещение должно включать подробную повестку дня заседания. Срок предоставления извещения может быть сокращен или условие об извещении может быть отменено, если все члены Правления предоставят свое письменное согласие с этим.

16.     Правление должно назначить Председателя на первом заседании после избрания. Председатель и члены Правления должны поддерживать связь с Менеджером Ассоциации.

17.     Правление устанавливает свои собственные правила и процедуры, при условии, что они:

(a)     не противоречат настоящему Уставу, законодательству или директивам АРРН;

(b)     изложены в письменном виде на арабском языке с официальным переводом на английский или другие языки по мере необходимости, и доведены до сведения Собственников; а также

(c)     не могут отменяться Простыми резолюциями.

18.     [Заседания] Правления могут целиком или частично проходить посредством электронных средств [связи и/или общения]

19.     Члены Правления должны соблюдать Кодекс Правления. Если член Правления соблюдает Кодекс, то он не несет ответственности за результат своих действий или бездействия в качестве члена Правления.

 

Часть 4

Общее собрание

20.     Общее собрание представляет собой собрание всех Собственников и должно проводиться ежегодно в период, между началом третьего и окончанием шестого месяца после завершения финансового года Ассоциации Собственников.

21.     Извещение о проведении Общего собрания должно быть направлено Менеджером Ассоциации каждому Собственнику в письменном виде в срок не менее 21 дня до намеченной даты его проведения. Такое извещение должно:

(a)     содержать детальную повестку дня, которая должна включать:

(i)      обсуждение протокола предыдущего Общего собрания;

(ii)     принятие годового отчета Правления;

(iii)     принятие годового отчета Менеджера Ассоциации;

(iv)    принятие годового финансового отчета;

(v)     назначение аудитора на новый финансовый год;

(vi)    принятие бюджета на следующий финансовый год и принятие суммы Платы за годовое обслуживание, заложенной в бюджет;

(vii)  выборы Правления;

(viii)  прочие пункты по усмотрению Правления;

(ix)    пункты, внесенные в повестку дня по запросу (письменному) какого-либо Собственника; и

(x)     пункт с любыми предложениями, внесенными для принятия Собранием в качестве особых резолюций; и

(b)     к извещению должны прилагаться:

(i)      копия протокола [предыдущего собрания];

(ii)     копия годового отчета Правления;

(iii)     копия годового отчета Менеджера Ассоциации;

(iv)    копия годового финансового отчета;

(v)     копия предлагаемого бюджета, включающего предложенный размер Платы за годовое обслуживание, с копией документа, разъясняющего структуру сбора;

(vi)    копии иных документов, которые могут быть представлены на обсуждение Собранием по различным пунктам повестки; и

(vii)  доверенность на передачу права голоса.

22.     Созыв и проведение первого Общего собрания (далее «Собрание») Ассоциации Собственников должны подчиняться следующим правилам:

(a)     Собрание должно быть проведено в течение 3 месяцев после создания Ассоциации Собственников;

(b)     Если на момент проведения Собрания –

(i)      50 и более процентов Объектов принадлежат иным лицам, нежели Застройщик Строения или комплекса, Застройщик получает обычное количество голосов; или

(ii)     менее 50% Объектов принадлежат иным лицам, нежели Застройщик Строения или комплекса, количество голосов, которыми располагает Застройщик уменьшается, как если бы только 50% Объектов принадлежали Застройщику;

(c)     Застройщик Строения или комплекса несет ответственность за созыв Собрания и обеспечивает его проведение;

(d)     если Застройщик Строения или комплекса отказывается или оказывается неспособным созвать Собрание, оно может быть созвано любыми тремя Собственниками, действующими совместно; расходы по его проведению должны быть оплачены Ассоциацией Собственников и затем взысканы с Застройщика, который отказался или не смог выполнить свои обязанности по созыву и проведению Собрания.

23.     (a) Внеочередное Общее собрание созывается Менеджером Ассоциации по указанию Правления. 

(b) Внеочередное Общее собрание созывается Менеджером Ассоциации после получения ходатайства от Собственников не менее чем 25% Объектов.

24.     Извещение о проведении Внеочередного Общего собрания должно быть направлено Менеджером Ассоциации каждому Собственнику в письменном виде в срок не менее 21 дня до намеченной даты его проведения. Такое извещение должно:

(a)     содержать детальную повестку дня, которая должна включать:

 (i)     принятие протокола предыдущего Общего собрания;

(ii)     пункты, изложенные в ходатайстве (если ходатайство послужило причиной созыва Собрания);

(iii)     пункты, внесенные решением Правления;

(iv)    пункты, внесенные в повестку дня по запросу (письменному) какого-либо Собственника; и

(v)     текст предложений, внесенных для принятия Собранием в качестве особых резолюций; и

(b)     к извещению должны прилагаться:

(i)      копия протокола [предыдущего собрания];

(ii)     копии иных документов, которые могут быть представлены на обсуждение Собранием по различным пунктам повестки; и

(iii)     доверенность на передачу права голоса.

25.     К извещению о созыве Общего собрания может прилагаться бюллетень для голосования, формат которого утвержден АРРН, на котором Собственник может указать свое мнение по поводу предложений, вынесенных на голосование. Если такой бюллетень прилагается к извещению о созыве Общего собрания, он должен содержать все предложения, вынесенные для решения Общим собранием.

26.     Извещение о созыве Общего собрания с прилагающимся бюллетенем для голосования может также содержать ссылку на сайт электронной системы для голосования, утвержденной АРРН. Собственник может проголосовать по внесенным предложениям на таком бюллетене с использованием электронной системы для голосования.

 

Часть 5

Голосование на Общем собрании

27.     Каждый Собственник получает по одному голосу за каждый Объект, владельцем которого он является. 

28.     Если Объект принадлежит нескольким лицам:

(a)     если к извещению о созыве Общего собрания прилагается бюллетень для голосования, они могут проголосовать на нем и поставить свои подписи;

(b)     если к извещению о созыве Общего собрания прилагается и бюллетень и ссылка на сайт электронной системы для голосования, они могут зарегистрироваться для голосования и проголосовать с помощью этой системы; или

(c)     они могут решить, кто из них будет голосовать от их имени и тогда голосование пройдет на основе доверенности на передачу права голоса.

29.     Если Собственником объекта является юридическое лицо:

(a)     если к извещению о созыве Общего собрания прилагается бюллетень для голосования, компания может проголосовать, заполнив и подписав бюллетень, и проставив штамп или печать;

(b)     если к извещению о созыве Общего собрания прилагается и бюллетень и ссылка на сайт электронной системы для голосования, компания может зарегистрироваться для голосования с помощью электронной системы, при условии, что голосование будет осуществляться уполномоченным компанией лицом; или

(c)     голосование может быть осуществлено на основе доверенности на передачу права голоса, оформленной компанией. 

30.     Если Собственник скончался, голосование может быть осуществлено обычным путем его законным представителем. Такой представитель должен предъявить документы, подтверждающие его полномочия.

31.     Доверенность на передачу права голоса должна быть выдана в утвержденном АРРН формате, должным образом заполненном и должна быть передана Ассоциации Собственников не позднее 24 часов до начала Общего собрания.

32.     Срок действия доверенности истекает через 1 год после даты ее выдачи.

33.     Ни одно лицо не может голосовать на основании нескольких выданных доверенностей, если общее число Объектов, представленных такими доверенностями, превышает  10% от общего числа Объектов в составе кондоминиума.

34.     Если в отношении Объекта имеется задолженность по Сбору за обслуживание, то Собственник данного Объекта лишается права голоса на Общем собрании, даваемого ему этим Объектом.

35.     Голосование по предложениям на Общем собрании, кроме предложений по Особой резолюции, принимается простым большинством голосов присутствующих и имеющих право голоса и участвующих в голосовании поднятием рук. Однако, любой Собственник (в том числе голосующий по доверенности), может, до или после голосования, потребовать проведение опроса, в этом случае предложение может быть принято простым большинством от веса всех голосов, поданных за предложение. Вес голоса эквивалентен Доле участия Объекта.

36.     Для принятия на Общем собрании предложения по Особой резолюции, необходимо, чтобы  оно было принято Собственниками, общая Доля участия которых в кондоминиуме составляла бы не менее двух третей.

37.     Если Собственник проголосовал по предложению с помощью:

(а)     бюллетеней для голосования в утвержденной форме, заполненных и поданных в соответствии с инструкциями, содержащимися на форме, или

(b)     электронной системы для голосования в соответствии с инструкцией по применению этой системы, то голосование засчитывается, как если бы он голосовал поднятием рук или методом опроса, непосредственно на Общем собрании.

38.     За исключением запроса о принятии Особой резолюции, кворум для принятия решения по предложению на Общем собрании должен состоять из Собственников, присутствовавших на нем лично, проголосовавших по бюллетеням, через электронную систему или по доверенности, и составлять не менее 15% от общей суммы Долей участия в кондоминиуме. Если кворум для голосования по предложению не собирается в течение получаса после назначенного времени начала Общего собрания, то решение по предложению или проведение самого Общего собрания откладывается на 7 дней. Собрание вновь созывается в том же месте и в то же время. Собственники, присутствующие на нем лично, проголосовавшие по бюллетеням, через электронную систему или по доверенности, составят кворум отложенного Общего собрания для принятия решения по такому предложению и собрание более откладываться не будет.

39.     АРРН может утвердить иные способы созыва Общего собрания.  

 

Часть 6

Менеджер Ассоциации

40.     Общее собрание должно назначить Менеджера Ассоциации, который:

(a)     может быть – 

(i)      Собственником, который является физическим лицом, работающим на безвозмездной основе; или

(ii)     юридическим лицом, лицензированным и зарегистрированным АРРН и работающим на основании коммерческого контракта; и

(b)     в любом случае должен соответствовать лицензионным и регистрационным условиям АРРН.

41.     Менеджер Ассоциации:

(a)     проводит работу с Правлением по развитию стратегии управления Местами общего пользования, включая развитие чувства общности среди [Собственников и Арендаторов] Строения или комплекса;

(b)     осуществляет стратегии, программы и планы, разработанные Правлением;

(c)     проводит переговоры, дает рекомендации и осуществляет надзор за заключением Договоров поставки, включая, но не ограничиваясь договорами на охрану, уборку, содержание Мест общего пользования и садовые работы, от имени Ассоциации Собственников;

(d)     осуществляет надзор за выполнением обязательств подрядчиками и поставщиками Ассоциации Собственников;

(e)     осуществляет надзор за устранением дефектов и исполнением гарантийных обязательств в отношении Мест общего пользования;

(f)      готовит [проект] годового бюджета (на основании информации, предоставленной подрядчиками и поставщиками Ассоциации Собственников);

(g)     от имени Ассоциации Собственников выпускает извещения на оплату сборов за обслуживание и принимает оплату таких сборов на счет, специально открытый для таких целей;

(h)     на регулярной основе предоставляет Правлению и Общему собранию отчеты по всем техническим и управленческим вопросам, а также финансовые отчеты касательно Мест общего пользования;

(i)      собирает и рассматривает жалобы и требования Собственников касательно Мест общего пользования, и проводит работу по ним;

(j)      координирует вопросы страхования и страховых претензий, касающихся Мест общего пользования;

(k)  присутствует на заседаниях Правления, комитетов Правления и Общих собраниях Собственников и координирует их работу;

(l)      ведет протоколы заседаний Правления, комитетов Правления и Общего собрания;

(m)    отвечает за ведение переписки Ассоциации Собственников, в том числе и электронной; 

(n)     ведет реестры и учет, требуемый законодательством;

(o)     занимается повседневными делами Ассоциации Собственников;

(p)     отслеживает от имени Ассоциации Собственников все юридические вопросы, касающиеся любых сделок, операций, и договоров;

(q)     осуществляет все решения Общего собрания;

(r)      представляет Ассоциацию Собственников на встречах с государственными и полугосударственными учреждениями.   

42.     Менеджер Ассоциации несет ответственность перед Ассоциацией за свои ошибки или халатность, и Ассоциация Собственников имеет право потребовать от него возмещение ущерба, причиненного им.

43.     Менеджер Ассоциации назначается Простой резолюцией, и его полномочия подтверждаются официальным документом или контрактом.  

44.     Назначение и полномочия Менеджера Ассоциации могут быть отменены или изменены только Простой резолюций Общего собрания.

45.     Менеджер Ассоциации назначается на срок не более 3 лет, но его назначение может быть подтверждено по истечении этого и каждого следующего 3-х летнего срока.

46.     Менеджер Ассоциации должен соблюдать Кодекс Менеджера, принятый Общим собранием и утвержденный АРРН.

 

Часть 7

Договоры поставки

47.     Ассоциация Собственников может заключать Договоры поставки только с поставщиками, лицензированными в эмирате Дубай.  

48.     Менеджер Ассоциации не имеет права передавать свои обязанности и полномочия иному лицу.

49.     Договор поставки заключается в письменном виде и должен быть одобрен Простой резолюцией Общего собрания.

50.     Договор поставки не может заключаться на срок свыше 3 лет.

51.     Договоры должны заключаться от имени Ассоциации собственников непосредственно Председателем и одним членом Правления через Менеджера Ассоциации.

 

Часть 8

Финансовые вопросы

52.     Ассоциация собственников  в кратчайшие практически возможные сроки должна создать два фонда –

(a)     общий фонд; и

(b)     резервный фонд.

53.     Поступления в общий фонд должны состоять из –

(a)     Сборов за обслуживание,  взимаемых с Собственников на пополнение этого фонда;

(b)     Платы за коммунальные услуги, взимаемой с Собственников за пользование Коммунальными услугами за пределами их Объектов;

(c)     штрафов за неуплату таких Сборов за обслуживание и Платы за коммунальные услуги;

(d)     инвестиционного дохода этого фонда, включая без ограничений доходы от использования Мест общего пользования для размещения коммерческой рекламы или от сдачи их в аренду;

(e)     добровольных взносов в фонд;

(f)      выплат страхового возмещения; и

(g)     любых иных доходов, не подлежащих внесению в резервный фонд.

54.     Поступления в резервный фонд должны состоять из –

(a)     Сборов за обслуживание,  взимаемых с Собственников на пополнение этого фонда;

(b)     штрафов за неуплату таких Сборов за обслуживание;

(c)     инвестиционного дохода этого фонда, который должен соответствовать правилам Шариата; и

(d)     добровольных взносов в фонд.

55.     Средства общего фонда могут расходоваться на –

(a)     содержание Мест и Имущества общего пользования;

(b)     оплату Коммунальных услуг (включая Коммунальные услуги, которые должны покрываться Собственниками Объектов );

(c)     оплату сборов, оплачиваемых в соответствии с «Положением о коммунальном управлении»;

(d)     оплату сборов в пользу Генерального застройщика или Суб-застройщика;

(e)     оплату страховых премий;

(f)      покрытие затрат (включая капитальные затраты) по восстановлению Строения или Мест общего пользования после получения страховой выплаты;

(g)     покрытие затрат (включая капитальные затраты) по ремонту или замене имущества  после получения страховой выплаты; и

(h)     прочие расходы периодического характера.

56.     Из средств резервного фонда покрываются капитальные  и прочие непериодические затраты и прочие затраты, которые обычно покрываются за счет капитальных средств.

57.     Средства резервного фонда не могут использоваться для покрытия тех затрат, которые должны покрываться из средств общего фонда, а средства общего фонда не могут использоваться для покрытия тех затрат, которые должны покрываться из средств резервного фонда .

58.     Средства общего и резервного фондов должны храниться на банковском счете, открытом на имя Ассоциации Собственников в банке или ином финансовом учреждении, утвержденном АРРН; условия счета и требования к режиму его работы устанавливаются АРРН.

59.     Учет движения средств и отчетность по общему и резервному фондам осуществляется раздельно, хотя средства фонда могут храниться на одном и том же банковском счете.

60.     Финансовый год Ассоциации Собственников начинается с даты ее создания и заканчивается 31 декабря того же года при условии, что новый финансовый год Ассоциации начинается 1 января и заканчивается 31 декабря каждого года. АРРН может утвердить иную дату начала финансового года Ассоциации Собственников.

61.     Каждый Собственник обязан вносить свою долю Сбора за обслуживание. Такая доля рассчитывается пропорционально доле Собственника  [в площади] Мест общего пользования.

62.     Менеджер Ассоциации составляет бюджет на каждый финансовый год, а Правление его утверждает и передает бюджет, включая детальную информацию по предложенной Плате за годовое обслуживание, для обсуждения на ежегодном Общем собрании. Бюджет для общего фонда должен составляться на год, в то время, как бюджет резервного фонда должен строиться на основе оценки расходов на ремонт и замену Мест и Имущества общего пользования на не менее чем 10-ти летний период. Такая оценка должна проводиться в соответствии с указаниями Департамента.

63.     Годовая плата за обслуживание подлежит оплате [равными взносами] каждые три месяца, если Собственник Объекта не предпочитает оплачивать ее раз в год.  

64.     После принятия бюджета и Платы за годовое обслуживание на Общем собрании (с изменениями или без них), Менеджер Ассоциации должен осуществлять сбор Платы за годовое обслуживание, выдав каждому Собственнику от имени Ассоциации письменное извещение на оплату, которое должно содержать:

(a)     имя Собственника;

(b)     указание Объекта, в отношении которого взимается Плата;

(c)     сведения о размере утвержденной Ассоциацией Собственников Платы за годовое обслуживание, направляемой на пополнение средств общего и резервного фондов по отдельности;

(d)     долю Платы за годовое обслуживание, взимаемой с Собственника отдельно на пополнение общего и резервного фондов;

(e)     если Плата за годовое обслуживание оплачивается взносами - детали каждого взноса;

(f)      сумму задолженностей, включая пеню, начисленную в отношении таких задолженностей;

(g)     дату оплаты Платы за годовое обслуживание или взносов; и

(h)     сумму скидок за досрочную или своевременную оплату Платы за годовое обслуживание или ее взносов.

65.     Коммунальные платежи, включая, но не ограничиваясь платой за: воду, кондиционирование воздуха, газ, электроэнергию, телекоммуникационные услуги и канализацию, определяются следующим образом:

(a)     если Коммунальные платежи относится только к Местам общего пользования, они должны быть включены в бюджет расходов Общего фонда и оплачиваться из такого фонда;

(b)     если Коммунальные платежи относятся исключительно к Объектам, то они должны быть предъявлены к оплате Собственникам Объектов, к которым они относятся, причем доля каждого Объекта рассчитывается согласно указаниям Департамента.     

(c)     АРРН может потребовать от Ассоциации Собственников  установить отдельные счетчики для всех Объектов и Мест общего пользования для всех предоставляемых Коммунальных услуг. 

(d)     АРРН может потребовать, чтобы поставщики Коммунальных услуг предоставляли информацию о Коммунальных платежах раздельно для Мест общего пользования и для Объектов. Поставщики Коммунальных услуг, в таком случае, должны будут предоставлять счета за услуги напрямую Собственникам в отношении их Объектов и Ассоциации Собственников в отношении Имущества, находящегося в совместном владении в кондоминиуме;

или

(e)     если Коммунальные платежи относятся как к Объектам, так и к Местам общего пользования –

(i)      Ассоциации Собственников  должна, действуя рационально, определить долю потребления, пришедшуюся на Места общего пользования  («Доля Мест общего пользования»);

(ii)     доля Мест общего пользования должна быть включена в бюджет расходов Общего фонда и должна оплачиваться из такого фонда; и

(iii)     остаток суммы Коммунальных платежей после вычитания Доли Мест общего пользования должен быть предъявлен к оплате Собственникам соответствующих Объектов,  причем доля каждого Объекта рассчитывается согласно указаниям Департамента.

66.     Если счет на оплату Коммунальных платежей, подлежащих оплате Собственником Объекта включается в извещение на оплату Платы за годовое обслуживание  или ее части, то сумма Коммунального платежа должна указываться в таком извещении отдельно.

67.     Если Собственник не оплачивает Плату за обслуживание или Коммунальный платеж в положенный срок, Ассоциация Собственников имеет право выдать такому Собственнику извещение о необходимости погашения задолженности в срок не более одного месяца и начислить ему пеню из расчета 12% в год в пересчете на дни просрочки платежа.

68.     Ассоциация Собственников  также может потребовать от Собственника покрытия затрат, понесенных при взыскании с него просроченных Сбора за обслуживание и Коммунальных платежей.

69.     Правление имеет право, если того требуют обстоятельства, возникшие между проведением годовых Общих собраний, взыскать с Собственников Специальный сбор за обслуживание для покрытия расходов, не включенных в бюджет, которые не могли быть предвидены во время утверждению бюджета. Такой специальный сбор за обслуживание не может превышать 15% последней Платы за годовое обслуживание,  собираемой на пополнение соответствующего фонда. Оплата Специального сбора за обслуживание должна осуществляться таким же образом, как и Платы за годовое обслуживание.  

70.     Если на момент продажи, передачи права собственности или уменьшения количества Собственников Объекта в отношении этого Объекта существует задолженность перед Ассоциацией Собственников по оплате Сбора за обслуживание, Собственник, передающий свои права на Объект несет ответственность по погашению такой задолженности вплоть до даты передачи, а Собственник, принимающий у него права на Объект  несет ответственность за оплату таких Сборов с даты регистрации его прав Департаментом, если стороны сделки не достигли иных договоренностей.

71.     Собственник не может отказаться от оплаты справедливо начисленного Сбора за обслуживание, или любой его части по любой причине, включая, но не ограничиваясь:

(a)     неиспользование Мест общего пользования;

(b)     неиспользование Объекта; или

(c)     неспособность Ассоциации Собственников провести ремонт или обслуживанием Мест общего пользования или задержка в проведении ремонта или обслуживания.

 

Часть 9

Страхование

72.     Ассоциация Собственников должна от своего имени осуществить следующее страхование –

(a)     Строения, по комплексному договору страхования от рисков повреждения или разрушения в результате взрыва пожара, удара молнии, бури, шторма и воздействия воды:

(i)      на его полную стоимость замены [на аналогичное] (такая стоимость должна подтверждаться не реже раз а в 3 года профессиональным оценщиком); и

(ii)     включая расходы, связанные с его восстановлением или заменой, в том числе расходы по вывозу обломков и оплату услуг профессиональных работ по восстановлению, с тем, чтобы Строение могло быть восстановлено до такого состояния, в котором оно было после постройки;

(b)     имущества, которое может быть застраховано; 

(c)     ответственности за вред здоровью или имуществу любого лица причиненный любым образом в связи с Местами общего пользования;

(d)     от любых иных рисков, указанных в директивах Департамента; и

(e)     от любого иного риска, который Ассоциация сочтет нужным застраховать.

73.     Расходы на страхование должны быть пропорционально разделены между Собственниками Объектов путем включения в Плату за годовое обслуживание.

74.     Если способ использования Объекта Собственником или Арендатором увеличивает размер страховой премии, подлежащей оплате Ассоциацией Собственников, то Ассоциация имеет право взыскать сумму, на которую увеличилась  страховая премия с Собственника, по вине которого такое увеличение произошло.

75.     Собственник имеет право на получение страховой выплаты, за вычетом применимой по условиям договора франшизы, в отношении любой части его Объекта, покрываемой таким страхованием, и Ассоциация Собственников должна принять все необходимые для этого меры.

76.     Страховые выплаты, получаемые Ассоциаций Собственников или индивидуальными Собственниками  должны направляться на устранение ущерба, в отношении которого была выдвинута страховая претензия.

77.     Собственник или Арендатор самостоятельно страхуют их имущество или иные интересы в той части, в какой они не покрываются страхованием, обеспечиваемым Ассоциацией Собственников.

 

Часть 10

Делопроизводство

78.     Ассоциация Собственников должна вести и хранить следующие документы:

(a)     журнал протоколов заседаний Правления;

(b)     журнал протоколов Общих собраний;

(c)     папку с официальной перепиской с государственными органами;

(d)     папку, содержащую копии –

(i)      настоящего Устава;

(ii)     Декларации кондоминиума;

(iii)     Правил комплекса;

(iv)    договоров страхования;

(v)     последнего годового отчета Правления; 

(vi)    последнего годового отчета Менеджера Ассоциации; и

(vii)  последних годовых финансовых отчетов;

(e)     папку с копиями документов, относящихся к заседаниям Правления и Общим собраниям, помимо документов, которые должны храниться в отдельно указанной папке;

(f)      папку с копиями прочей переписки;

(g)     реестр  Собственников и Арендаторов;

(h)     реестр контрактов и соглашений;

(i)      бюджетный журнал;

(j)      реестр Имущества;

(k)     финансовые книги; и

(l)      иные документы, по указанию Департамента.

79.     Документы Ассоциации Собственников могут храниться в бумажном или электронном виде, в соответствии с указаниями Департамента.

80.     Документы Ассоциации Собственников, в бумажной или электронной форме, являются собственностью Ассоциации и должны быть переданы Ассоциации по ее требованию Менеджером или иным должностным лицом.

81.     Протоколы, реестры и копии зарегистрированных документов должны храниться вечно. Все остальные документы должны храниться не менее 7 лет.

82.     При продаже Объекта, продающий Собственник должен предоставить Ассоциации письменное извещение о смене собственника, подписанное также покупателем или агентом покупателя, с указанием:

(a)     номера и адреса Объекта;

(b)     имени продающего Объект Собственника;

(c)     нового адреса для связи с продающим Собственником;

(d)     имени покупателя;

(e)     юридического адреса покупателя;

(f)      номера мобильного телефона для связи с покупателем; и

(g)     номера факса или электронного адреса покупателя.

83.     При сдаче Объекта в аренду, суб-аренду, или передаче права пользования в отношении Объекта, Собственник Объекта должен предоставить Ассоциации Собственников письменное извещение о такой сделке подписанное также второй стороной сделки или ее агентом, с указанием:

(a)     номера и адреса Объекта;

(b)     имени Собственника;

(c)     характера сделки;

(d)     нового адреса для связи с Собственником (если он изменяется);

(e)     имени второй стороной сделки;

(f)      юридического адреса второй стороной сделки;

(g)     номера мобильного телефона для связи со второй стороной сделки;

(h)     номера факса или электронного адреса второй стороной сделки; и

(i)      сведений (включая номер факса или электронный адрес) о лицензированном брокере, который будет управлять Объектом от имени Собственника. 

84.     Собственник Объекта может, после оплаты установленной платы, запросить документы Ассоциации для инспектирования. Лица, не являющиеся Собственниками, также могут изучать документы Ассоциации, с предварительного согласия АРРН.

 

Правила комплекса

85.     Правила комплекса, применимые к Ассоциации Собственников, изложены в Декларации кондоминиума, измененные в соответствии  с настоящим Уставом и законодательством.

86.     Правила комплекса могут быть изменены Простой резолюцией Общего собрания, при условии, что такое изменение будет зафиксировано в Реестре. Изменение Правил комплекса не может противоречить Закону, любому иному закону, настоящему Уставу и директивам АРРН.

87.     Правила комплекса должны соблюдаться всеми Собственниками и Пользователями, которые несут также ответственность и за соблюдение Правил своими гостями и посетителями.

 

Часть 12

Разрешение спорных вопросов

88.     В случае возникновения разногласий, стороны должны передать спорный вопрос для решения  привлеченному незаинтересованному посреднику или мировому судье. Таким лицом или судьей может выступить Ассоциация Собственников, если она не является одной из спорящих сторон, или иное лицо, назначенное спорящими сторонами. Каждая из сторон за свой счет покрывает собственные издержки в связи со спором, однако, расходы на привлечение посредника или мирового судьи должны быть поровну разделены сторонами.

89.     Если спорный вопрос не может быть разрешен с помощью посредника или мирового судьи, то он передается для решения третейского суда. Условия передачи такому суду должны быть согласованы сторонами, а при невозможности достигнуть соглашения между сторонами, то применяются условия, указанные АРРН.

90.     Если стороны не могут достигнуть согласия о передаче спорного вопроса на решение третейского суда, то любая из сторон имеет право подать запрос на разрешение спорного вопроса в соответствии с процедурой разрешения споров касательно кондоминиума.

 

'Часть'13

Общие правила

91.     Ассоциация Собственников должна иметь печать, которую она должна использовать при заверении всех формальных документов. Менеджер Ассоциации должен хранить печать в безопасном месте и применять ее только с разрешения Правления. Оттиск печати должен заверяться Менеджером Ассоциации и членом Правления или двумя членами Правления.

92.     Департамент может установить процедуры, которыми Ассоциация Собственников может заверять электронные документы и переписку.

93.     Любое извещение, которое по требованиям настоящего Устава должна вручать Ассоциация Собственников или любое иное лицо, может отправляться в бумажной или электронной форме по юридическому адресу или зарегистрированному номеру факса или электронному адресу. Если такое извещение выдается в бумажной форме, то оно должно отправляться почтовым отправлением или доставляться по юридическому адресу получателя. Если оно отправляется по факсу, то доказательством его отправки является отчет об успешной отправке факсимильного сообщения. Если оно отправлено по электронной почте, то считается врученным через 24 часа после зафиксированного времени его отправки, если в течение этих 24 часов отправителю не пришло сообщение о невозможности доставки письма.

94.     Ассоциация Собственников должна хранить сведения об отправке извещений, включая отчеты об отправке факсимильных сообщений и отчеты о невозможности доставки электронных сообщений.

95.     Извещение может быть выдано Ассоциации Собственников в бумажной или электронной форме. Если извещение выдается в бумажной форме, оно должно отправляться почтовым отправлением или доставляться по юридическому адресу, записанному в Реестре. Если оно отправляется по факсу, то оно должно отправляться на зарегистрированный в Реестре номер факса и считается доставленным, если имеется отчет об успешной доставке факсимильного сообщения. Если оно отправлено по электронной почте, то должно отправляться на адрес, зарегистрированный в Реестре,  и  считается отправленным через 24 часа после зафиксированного времени его отправки, если в течение этих 24 часов отправителю не пришло сообщение о невозможности доставки письма.

96.     Бремя доказывания того, что извещение было получено Ассоциаций Собственников лежит на том, кто его отправлял.

97.     Если Ассоциация Собственников является членом иной Ассоциации Собственников в отношении кондоминиума (Ассоциация следующего уровня), то Правление должно назначить представителя, который бы имел право голосовать на Общих собраниях Ассоциации следующего уровня лично, передав право голоса по доверенности,  с помощью бюллетеня или с помощью системы для голосования. Ассоциация Собственников имеет право заменять такого представителя время от времени, но он должна извещать Ассоциацию следующего уровня о таких изменениях.

98.     Собственник не имеет права подавать сам, или позволять иному лицу подавать в Департамент заявление о перерегистрации прав собственности на Объект до получения от Ассоциации Собственников сертификата, удостоверяющего отсутствие  задолженностей перед Ассоциацией в отношении этого Объекта. 

99.     АРРН имеет право утверждать формы документов для использования Ассоциацией Собственников и давать указания касательно понимания и применения положений настоящего Устава. 

Настоящий Устав вступает в силу в эмирате Дубай 13 апреля 2010 г.

 

Приложение 1

Кодекс членов правления

 

1.       Член Правления должен понимать роль Ассоциации Собственников и правил, по которым она действует.

2.       Член правления должен честно и беспристрастно исполнять свои обязанности и не имеет права без должного на то основания раскрывать информацию, хранимую Ассоциацией, включая информацию о Собственнике или Жильце Объекта, если того не позволяет или не требует закон.

3.       Член Правления должен действовать в интересах всех Собственников. Ни один член Правления не имеет права утверждать контракты с любым поставщиком товаров или услуг, которое находится в полном иди частичном владении члена Правления, или является его работодателем.   

4.       Член Правления не имеет права –

(a)     нарушать общественный порядок на территории Мест общего пользования; или

(b)     допускать иное поведение, которое безосновательно мешает другим использовать Объекты или Места общего пользования по их назначению.

5.       Если возникает или может возникнуть конфликт интересов, член Правления, до обсуждения и голосования по вопросу, с которым связан конфликт интересов, должен:

(a)     раскрыть перед Правлением информацию о конфликте интересов; и

(b)     выполнять решения Правления касательно его права участвовать в обсуждении или голосовании по такому вопросу.

 
 

Приложение 2

Кодекс Менеджера Ассоциации

1.       Менеджер Ассоциации должен иметь глубокое рабочее знание  Закона, настоящего Устава, нормативных актов, директив и инструкций и подзаконных актов.

2.       Менеджер Ассоциации должен – 

(a)     быть честным, беспристрастным и профессиональным; и

(b)     действовать при исполнении своих обязанностей умело, рационально и добросовестно. 

3.       Менеджер Ассоциации не имеет права без должного на то основания раскрывать информацию, хранимую Ассоциацией, включая информацию о Собственнике или Жильце Объекта, если того не позволяет или не требует закон.

4.       Менеджер Ассоциации должен, не нарушая закона, всегда действовать в интересах Ассоциации Собственников, никогда не должен ставить интересы Застройщика или подрядчика выше интересов Ассоциации Собственников.

5.       Менеджер Ассоциации не имеет права:

(a)     совершать мошеннические или обманные деяния; или

(b)     действовать недобросовестно при исполнении ми своих обязанностей.

6.       Менеджер Ассоциации не имеет права предпринимать действия, которые бы могли противопоставить его интересы интересам Ассоциации Собственников.

7.       Менеджер Ассоциации должен в письменном виде информировать Ассоциацию Собственников о всех существующих, возможных или вероятных конфликтах интересов между Менеджером Ассоциации и любым поставщиком товаров или услуг Ассоциации Собственников. Менеджер Ассоциации должен принять все разумные меры для предотвращения предоставления преимуществ или неравных условий для поставщиков в процессе их отбора и проведения переговоров о заключении контрактов. 

8.       Менеджер Ассоциации не имеет права раскрывать любую конфиденциальную информацию (такую, как сведения о Собственниках, сведения об Имуществе, вопросы деятельности Ассоциации) третьим лицам без предварительно письменного согласия Ассоциации Собственников, кроме случаев, когда раскрытие такой информации требуется по закону.  

9.       Менеджер Ассоциации должен предпринимать разумные меры для обеспечения того, чтобы товары и услуги закупались бы Ассоциацией по самым выгодным ценам из возможных.     

10.     Менеджер Ассоциации должен принимать разумные меря для того, чтобы его подчиненные следовали бы положениям Кодекса.

 


Официальный документ опубликован на английском языке сайте RERA.
Перевод на русский язык выполнен Amlak Real Estate. При перепечатке ссылка на Amlak Real Estate обязательна.


Ссылки:

Недвижимость в ОАЭ